Røahagan 1 P

Røahagan 1 P er et lekkert funkishus i rekke fra 2019, med en attraktiv og familievennlig beliggenhet i et veletablert boligområde på Røa. Det er kort vei til T-bane, Røa Torg og marka, samt bilfri vei til barnehage/skoler. Boligen har flere solrike uteplasser i alle etasjer - blant annet terrasse i 2. etasje med utsikt mot Holmenkollen og en lun utestue med tak og varmelampe i 3. etasje - i tillegg til skjermet hage og platting ved inngangen.

Gjennomgående høy standard og god planløsning. Åpen stue med stilrent Kvik-kjøkken, kjøkkenøy, integrerte hvitevarer og peisovn, samt romslig flislagt hall med plassbygd garderobe. Tre soverom og to lekre bad med varmekabler og regndusj, og en koselig TV-stue i 3. etasje med eget bad og terrasseutgang.

Boligen disponerer to private biloppstillingsplasser og en bod i felles bygg.

Kvaliteter:
- Rekkehus fra 2019 med uteplasser i alle etasjer
- Optimal planløsning og gjennomgående god standard
- Stilrent Kvik-kjøkken med kjøkkenøy, integrerte hvitevarer og gode lagringsmuligheter
- Peisovn og romslig stue med flere oppholdssoner
- Terrasse i 2. etasje med kveldssol og utsikt mot Holmenkollen
- Skjermet hage med støttemur i granitt
- Opplegg for vaskemaskin og tørk på hovedbad
- To private biloppstillingsplasser
- Rolige og grønne omgivelser, samtidig som man har umiddelbar nærhet til alt av hverdagsfasiliteter
- Gode kollektivforbindelser med både buss og t-bane fra Røa (4 min gange)
- Bilfri vei til barnehage/skoler
- Nærhet til marka og flotte rekreasjonsmuligheter

Røahagan 1 P ligger i et familievennlig og veletablert boligområde på Røa i Oslo innerst i en blindvei. Området kombinerer det beste fra by og natur, med korte avstander til handel, servicetilbud og kollektivtransport, samtidig som marka og flotte rekreasjonsområder ligger rett utenfor døren. Beliggenheten passer godt for både barnefamilier, unge par og aktive kjøpere som ønsker en balansert og komfortabel livsstil.

Butikker og servicetilbud
Røa Senter ligger i kort avstand fra boligen og fungerer som et naturlig nærsenter for området. Her finner man dagligvarebutikker, vinmonopol, apotek, kaféer og ulike spesialforretninger som dekker de fleste behov i hverdagen. Senteret er for tiden under utvidelse, og fra 2027 vil Røa få et enda bredere tilbud av butikker, kontor og servering. For et bredere utvalg ligger CC Vest kun en kort kjøretur unna, med et omfattende tilbud innen handel, mote, interiør, restauranter og velvære. Det er også gode forbindelser til Bogstadveien, et av Oslos mest attraktive shopping- og restaurantområder, samt kort vei til Lysaker med et stort servicetilbud og et viktig kollektivknutepunkt.

Offentlig transport
Området har gode kollektivforbindelser med både buss og T-bane fra Røa. T-banen tar deg til Oslo sentrum på 13 minutter, mens busslinjer sørger for effektiv transport mot blant annet Lysaker og Bærum. Dette gir en fleksibel og enkel hverdag enten man pendler til jobb eller ønsker gode forbindelser på fritiden.

Tur, fritid og rekreasjon
Beliggenheten er ideell for deg som verdsetter naturopplevelser og et aktivt friluftsliv. Mærradalen ligger i umiddelbar nærhet og byr på idylliske turstier, bekkedrag og flotte naturopplevelser året rundt. Perfekt for både spaserturer, løping og sykling. Bogstad Golfklubb ligger kun en kort kjøretur unna og tilbyr en av landets mest anerkjente golfbaner. I området rundt Bogstadvannet finner man også fine badeplasser, turstier og rekreasjonsområder som inviterer til bading, piknik og friluftsaktiviteter. Wyllerløypa ligger kun 10 minutters kjøretur unna, og gir enkel tilgang til flotte alpinopplevelser. I tillegg byr Sørkedalen på milevis med preparerte skiløyper for langrennsentusiaster

For treningsinteresserte finnes SATS Røa med tilhørende Røa Bad i nærheten. Her tilbys moderne treningsfasiliteter, gruppetimer, svømmehall og et variert aktivitetstilbud for både voksne og barn. Området har også et bredt idrettstilbud for barn og unge, med blant annet fotball, håndball og andre organiserte aktiviteter.

Skoler og barnehager
Det er et godt utvalg av både private og kommunale barnehager i området. Fra boligen er det trygg og bilfri vei til både barnehager og skoler. Røahagan 1 P sokner til Huseby skole (barnetrinn), som ligger i kort gangavstand fra boligen. For ungdomstrinnet er det kort vei til Hovseter ungdomsskole. Det finnes også flere videregående skoler i nærliggende områder. Den korte avstanden til barnehager og skoler gjør hverdagslogistikken enkel og oversiktlig for barnefamilier som ønsker en trygg hverdag.

Røahagan 1 P byr på en sjelden kombinasjon av rolig og familievennlig beliggenhet, samtidig som man har nærhet til alt av bymessige fasiliteter. Med kort vei til Røa torg, CC Vest, Bogstadveien og Lysaker, samt umiddelbar tilgang til marka, Mærradalen og Bogstad Golfklubb, ligger alt til rette for en aktiv og komfortabel hverdag. Dette er en beliggenhet som treffer bredt og vil appellere til både unge, familier og voksne kjøpere som ønsker det beste av Oslo vest.

Funkishus i rekke:
Entré, stue, spisestue, kjøkken, tv-stue, 3 soverom og 2 bad.

Fra stuen i 2. etasje er det utgang til terrasse på ca. 15 kvm med flott utsikt. Lun utestue på ca. 17 kvm med tak og varmelampe i 3. etasje. Boligen har i tillegg en skjermet hage og platting (ved inngangen) på til sammen ca. 12 kvm.

Parkering:
Boligen har to stk. private biloppstillingsplasser.

Det er mulig å installere elbil lader.

Gode lagringsmuligheter:
Boligen disponerer utvendig bod på ca. 6 kvm.

* Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Svar: Ja, kun av faglært.
Kommentar: Fallstamme ble etterisolert Februar 2025 i regi av utbygger som følge av episode med frossent rør etter lang reise.

* Kjenner du til om det er problemer med mur/pipe/ildsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud, innkledd pipe eller liknende?
Svar: Ja.
Kommentar: Feier bemerket i Juli 2025 at pipehatt er skrudd fast, der den burde vært mulig å ta av ved kontroll.

* Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Svar: Ja, kun av faglært.
Kommentar: Le-vegger i hage og platting ved hovedinngang i 2019 i regi av tidligere eier.

* Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Svar: Ja, kun av faglært.
Kommentar: Rens av ventilasjonsanlegg utført av Ventertek November 2023.2. Bytte av vifte utført av Ventertek Januar 2025.

* Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?
Svar: Ja.
Kommentar: Redskapsbod på platting ved hage i 2025. Ikke byggemeldt.

* Kjenner du til om det er forhold i nabolaget som medfører plager eller sjenanse som det kan være relevant for kjøper å vite om?
Svar: Ja.
Kommentar: Nabohus Sørkedalsveien 177 har mangelfull håndtering av overvann ved kraftig regn, der vand tidvis renner nedover bed på tomten vår. Forholdet er meldt til Oslo Kommune Mai 2026.

* Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om for eksempel flom, rasfare, skred, grunnforhold, tinglyste forhold,
private avtaler og liknende?
Svar: Ja.
Kommentar: Støttemur i hagen ble utbedret i regi av utbygger Oslo Småhusbygg i Mai 2025.2. Kabel til TV og internett går over naboens hus/eiendom. Mundtlig avtale med nabo.

* Kjenner du til om du har selvstendig vedlikeholdsansvar for fellesarealer slik som yttertak, drenering, loft, kjeller, balkong, veranda, terrasse, bod osv.?
Svar: Ja.
Kommentar: Overvannspumpe renses på skift av beboerne.

* Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?
Svar: Ja.

Området er regulert til byggeområde for bolig med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2864 og S-3486. Se reguleringskart- og bestemmelser som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Komplett info om KDP 15-30 (kommunedelplan for torg og møteplasser) kan fås av megler ved henvendelse. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i områdets gjeldende regulering. Se også Kommuneplan 2015- Oslo mot 2030 - smart, trygg og grønn som er en del av områdets nye reguleringsplan.

Oslo Kommune (Bymiljøetaten) forprosjekterer en tunnel gjennom Røa. Noen av alternativene for løsningen ville kunne påvirke boligen dersom de blir realisert. Ingen beslutning er tatt - endelig konsept anbefales høsten 2026, med planoppstart/høring ventet 2026/27 og reguleringsforslag på høring våren 2028.

Det foreligger ferdigattest for Røahagan 1 N-Q, dato. 07.01.2021.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Følgende medfølger ikke ved salg:
- Vaskemaskin og tørketrommel
- Speil på vegg (entrè)
- Innebygd seng på barnerom
- Hyller over benkeplate (kjøkken)
- Hyller over sofa (3. etasje)
- Lamper i alle rom
- Philips Hue lysbrytere med pærer
- Utemøbler og potter på verandaen (frittstående i 2. etasje og to runde som henger på veggen i 3. etasje)

Følgende medfølger ved salg:
- Oppvaskmaskin (Electrolux, ny i 2025)
- Ovn (Bosch, ny i 2024)

Følgende kan kjøpes av selger:
- Innbygd sofa og reol (2. etasje)

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Kommunale avgifter
Eiendomsskatt kr 4 554,-

Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.

For 2026 reduserer Oslo eiendomsskatten til 1,7 promille (ned fra 2,35 promille) og øker bunnfradraget til 4,9 millioner kroner, noe som betyr at boliger med en formuesverdi under ca. 7 millioner kroner slipper skatt. Ny beregningsmodell for eiendomsverdi kan føre til store endringer for fremtidig eiendomsskatt. Det tas et konkret forbehold om at fremtidig økning i eiendomsskatt ikke kan reklameres på, verken mot selger eller Belèven

Vei, vann og avløp
De kommunale avgiftene inkluderer: vann, avløp, renovasjon, feiegebyr og eiendomsskatt. De totale kommunale avgiftene på kr. 16 904,-
(estimerte ca. tall for 2026).

Siste faktura for 3.termin (01.07.2026-30.09.2026) var på ca. kr. 4 226,-.

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 13750

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype. Selger har inngått avtale om Norgespris.

Primær formuesverdi kr 2 344 768,-
Sekundær formuesverdi kr 9 379 072,-
Formuesverdi årstall 2023

Formuesverdi for 2026 er kr. 2 866 750,-. Beregnet markedsverdi er kr. 11 467 000,-.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven,

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering - Tinglyst dato 27.03.19
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 95 / 685

Bestemmelse Om Deleforbud - Tinglyst dato 06.10.38
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Vann/Kloakkledn. - Tinglyst dato 05.09.40
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 28.01.41
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Vann/Kloakkledn. - Tinglyst dato 20.11.48
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Bebyggelse - Tinglyst dato 26.08.52
Korrekt doknr.er ifølge manuell grunnbok 10114/1952
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Adkomstrett - Tinglyst dato 21.07.99
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 25.07.17
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune
Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE