Røahagan 1 P

Røahagan 1 P is a stylish functionalist terraced house from 2019, with an attractive, family-friendly location in a well-established residential area at Røa. It is a short way to the metro, Røa Torg and the forest, with a car-free route to the nursery and schools. The home has several sunny outdoor areas on every floor – including a terrace on the 2nd floor with views towards Holmenkollen and a cosy covered outdoor room with a heat lamp on the 3rd floor – in addition to a sheltered garden and decking by the entrance.

Consistently high standard and a good floor plan. Open living room with a stylish Kvik kitchen, kitchen island, integrated appliances and a wood-burning stove, as well as a spacious tiled hall with a built-in wardrobe. Three bedrooms and two smart bathrooms with underfloor heating cables and rain showers, and a cosy TV room on the 3rd floor with its own bathroom and access to the terrace.

The home has two private parking spaces and a storage room in the shared building.

Qualities:
- Terraced house from 2019 with outdoor areas on every floor
- Optimal floor plan and consistently good standard
- Stylish Kvik kitchen with a kitchen island, integrated appliances and ample storage
- Wood-burning stove and a spacious living room with several seating areas
- Terrace on the 2nd floor with evening sun and views towards Holmenkollen
- Sheltered garden with a granite retaining wall
- Connections for a washing machine and tumble dryer in the main bathroom
- Two private parking spaces
- Quiet, green surroundings, while having immediate access to all everyday amenities
- Good public transport links by both bus and metro from Røa (4 minutes' walk)
- Car-free route to the nursery and schools
- Close to the forest and lovely recreational opportunities

Røahagan 1 P lies in a family-friendly and well-established residential area at Røa in Oslo, at the end of a cul-de-sac. The area combines the best of city and nature, with short distances to shops, services and public transport, while the forest and fine recreational areas lie right outside the door. The location suits families with children, young couples and active buyers who want a balanced and comfortable lifestyle.

Shops and services
Røa Senter is a short distance from the home and serves as a natural local centre for the area. Here you will find grocery stores, Vinmonopolet, a pharmacy, cafés and various specialist shops that cover most everyday needs. The centre is currently being extended, and from 2027 Røa will have an even wider range of shops, offices and eateries. For a wider selection, CC Vest is just a short drive away, with an extensive range of retail, fashion, interiors, restaurants and wellness. There are also good connections to Bogstadveien, one of Oslo's most attractive shopping and dining areas, and it is a short way to Lysaker, with a large range of services and an important public transport hub.

Public transport
The area has good public transport links, with both buses and the metro from Røa. The metro takes you to central Oslo in 13 minutes, while bus lines provide efficient transport towards Lysaker and Bærum, among other places. This makes for a flexible and easy everyday life, whether you commute to work or want good connections in your leisure time.

Walks, leisure and recreation
The location is ideal for those who value nature experiences and an active outdoor life. Mærradalen is in the immediate vicinity and offers idyllic walking trails, streams and wonderful nature experiences all year round. Perfect for walks, running and cycling. Bogstad Golfklubb is only a short drive away and offers one of the country's most renowned golf courses. In the area around Bogstadvannet you will also find fine bathing spots, walking trails and recreational areas that invite swimming, picnics and outdoor activities. Wyllerløypa is only a 10-minute drive away and gives easy access to great alpine skiing. In addition, Sørkedalen offers miles of groomed ski trails for cross-country enthusiasts.

For those interested in fitness, SATS Røa and Røa Bad are nearby. They offer modern training facilities, group classes, a swimming pool and a varied programme of activities for adults and children alike. The area also has a wide range of sports for children and young people, including football, handball and other organised activities.

Schools and nurseries
There is a good selection of both private and municipal nurseries in the area. From the home there is a safe, car-free route to both nurseries and schools. Røahagan 1 P belongs to the catchment area of Huseby skole (primary), which is within a short walk of the home. For lower secondary school, it is a short way to Hovseter ungdomsskole. There are also several upper secondary schools in nearby areas. The short distance to nurseries and schools makes everyday logistics simple and manageable for families with children who want a safe daily routine.

Røahagan 1 P offers a rare combination of a quiet, family-friendly location while being close to all urban amenities. With a short distance to Røa torg, CC Vest, Bogstadveien and Lysaker, as well as immediate access to the forest, Mærradalen and Bogstad Golfklubb, everything is in place for an active and comfortable everyday life. This is a location with broad appeal, which will attract young people, families and mature buyers who want the best of west Oslo.

Funkishus i rekke:
Entré, stue, spisestue, kjøkken, tv-stue, 3 soverom og 2 bad.

Fra stuen i 2. etasje er det utgang til terrasse på ca. 15 kvm med flott utsikt. Lun utestue på ca. 17 kvm med tak og varmelampe i 3. etasje. Boligen har i tillegg en skjermet hage og platting (ved inngangen) på til sammen ca. 12 kvm.

Parkering:
Boligen har to stk. private biloppstillingsplasser.

Det er mulig å installere elbil lader.

Gode lagringsmuligheter:
Boligen disponerer utvendig bod på ca. 6 kvm.

* Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Svar: Ja, kun av faglært.
Kommentar: Fallstamme ble etterisolert Februar 2025 i regi av utbygger som følge av episode med frossent rør etter lang reise.

* Kjenner du til om det er problemer med mur/pipe/ildsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud, innkledd pipe eller liknende?
Svar: Ja.
Kommentar: Feier bemerket i Juli 2025 at pipehatt er skrudd fast, der den burde vært mulig å ta av ved kontroll.

* Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Svar: Ja, kun av faglært.
Kommentar: Le-vegger i hage og platting ved hovedinngang i 2019 i regi av tidligere eier.

* Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Svar: Ja, kun av faglært.
Kommentar: Rens av ventilasjonsanlegg utført av Ventertek November 2023.2. Bytte av vifte utført av Ventertek Januar 2025.

* Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?
Svar: Ja.
Kommentar: Redskapsbod på platting ved hage i 2025. Ikke byggemeldt.

* Kjenner du til om det er forhold i nabolaget som medfører plager eller sjenanse som det kan være relevant for kjøper å vite om?
Svar: Ja.
Kommentar: Nabohus Sørkedalsveien 177 har mangelfull håndtering av overvann ved kraftig regn, der vand tidvis renner nedover bed på tomten vår. Forholdet er meldt til Oslo Kommune Mai 2026.

* Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om for eksempel flom, rasfare, skred, grunnforhold, tinglyste forhold,
private avtaler og liknende?
Svar: Ja.
Kommentar: Støttemur i hagen ble utbedret i regi av utbygger Oslo Småhusbygg i Mai 2025.2. Kabel til TV og internett går over naboens hus/eiendom. Mundtlig avtale med nabo.

* Kjenner du til om du har selvstendig vedlikeholdsansvar for fellesarealer slik som yttertak, drenering, loft, kjeller, balkong, veranda, terrasse, bod osv.?
Svar: Ja.
Kommentar: Overvannspumpe renses på skift av beboerne.

* Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?
Svar: Ja.

Området er regulert til byggeområde for bolig med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2864 og S-3486. Se reguleringskart- og bestemmelser som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Komplett info om KDP 15-30 (kommunedelplan for torg og møteplasser) kan fås av megler ved henvendelse. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i områdets gjeldende regulering. Se også Kommuneplan 2015- Oslo mot 2030 - smart, trygg og grønn som er en del av områdets nye reguleringsplan.

Oslo Kommune (Bymiljøetaten) forprosjekterer en tunnel gjennom Røa. Noen av alternativene for løsningen ville kunne påvirke boligen dersom de blir realisert. Ingen beslutning er tatt - endelig konsept anbefales høsten 2026, med planoppstart/høring ventet 2026/27 og reguleringsforslag på høring våren 2028.

Det foreligger ferdigattest for Røahagan 1 N-Q, dato. 07.01.2021.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Følgende medfølger ikke ved salg:
- Vaskemaskin og tørketrommel
- Speil på vegg (entrè)
- Innebygd seng på barnerom
- Hyller over benkeplate (kjøkken)
- Hyller over sofa (3. etasje)
- Lamper i alle rom
- Philips Hue lysbrytere med pærer
- Utemøbler og potter på verandaen (frittstående i 2. etasje og to runde som henger på veggen i 3. etasje)

Følgende medfølger ved salg:
- Oppvaskmaskin (Electrolux, ny i 2025)
- Ovn (Bosch, ny i 2024)

Følgende kan kjøpes av selger:
- Innbygd sofa og reol (2. etasje)

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Kommunale avgifter
Eiendomsskatt kr 4 554,-

Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.

For 2026 reduserer Oslo eiendomsskatten til 1,7 promille (ned fra 2,35 promille) og øker bunnfradraget til 4,9 millioner kroner, noe som betyr at boliger med en formuesverdi under ca. 7 millioner kroner slipper skatt. Ny beregningsmodell for eiendomsverdi kan føre til store endringer for fremtidig eiendomsskatt. Det tas et konkret forbehold om at fremtidig økning i eiendomsskatt ikke kan reklameres på, verken mot selger eller Belèven

Vei, vann og avløp
De kommunale avgiftene inkluderer: vann, avløp, renovasjon, feiegebyr og eiendomsskatt. De totale kommunale avgiftene på kr. 16 904,-
(estimerte ca. tall for 2026).

Siste faktura for 3.termin (01.07.2026-30.09.2026) var på ca. kr. 4 226,-.

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 13750

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype. Selger har inngått avtale om Norgespris.

Primær formuesverdi kr 2 344 768,-
Sekundær formuesverdi kr 9 379 072,-
Formuesverdi årstall 2023

Formuesverdi for 2026 er kr. 2 866 750,-. Beregnet markedsverdi er kr. 11 467 000,-.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven,

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering - Tinglyst dato 27.03.19
SNR: 4
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 95 / 685

Bestemmelse Om Deleforbud - Tinglyst dato 06.10.38
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Vann/Kloakkledn. - Tinglyst dato 05.09.40
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 28.01.41
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Vann/Kloakkledn. - Tinglyst dato 20.11.48
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Bebyggelse - Tinglyst dato 26.08.52
Korrekt doknr.er ifølge manuell grunnbok 10114/1952
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Adkomstrett - Tinglyst dato 21.07.99
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 25.07.17
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune
Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE