Sundsveien 29

Welcome to “Mindalen”, a rare and beautiful property with deep historical roots, idyllically located at Barmen, only a few minutes from Risør centre. Here you get a classic southern-coast property with soul and character, surrounded by old stone walls, fruit trees and a lush, landscaped garden.

The main house offers generous ceiling height, original details and rooms with character. The property is perfect as a holiday home, multi-generational home or a distinguished summer residence. The property is privately located in scenic surroundings, with a short distance to both the sea and the archipelago, while city life and amenities are easily accessible.

This is a property with a rare atmosphere and great potential for those seeking something out of the ordinary on the southern coast.

Welcome to “Mindalen”, a unique and historic property in scenic surroundings at Barmen, just a stone's throw from Risør centre. This stately property is a rare opportunity for those seeking something more than just a cabin by the sea. Here you get a piece of southern-coast history, with soul, character and an unrivalled location.

For generations the property has been a well-known and beloved part of the area, and clearly bears the stamp of quality and tradition. The classic southern-coast villa is surrounded by lush gardens, old fruit trees and stone walls, and sits beautifully on gently sloping terrain with views towards the sea and the archipelago. Here you can stroll down to the sea, enjoy the stillness and feel the calm that only places like this can give.

“Mindalen” offers both privacy and proximity: a peaceful retreat, while you have easy access to Risør's charming centre, with cafés, shops, culture and boating. There are few places where you can combine historic atmosphere with such good practical and locational qualities.

A brief history of “Mindalen”:

The main house was originally built by the priest Jens Schancke in 1817 as a widow's seat for his wife Thomine 'Mina' Schlytter, hence the name “Mindalen”. The property was later taken over by ship's master Jørgen J. Nistevåg, and his son then sold it to Ragnvald Blakstad in 1918. Blakstad's son carried out a major rebuild and extension of the old house, which included a studio. From the 1930s the Risør Sanitetsforening (women's health association) owned and ran a children's home here, before Risør Tremassefabrikker took over the property and in the 1950s converted the main house into four apartments for its workers. “Mindalen” was subsequently sold to Risør municipality, which in turn separated out the buildings and sold them to private buyers in 1978.

The property is located at Barmen, just outside Risør centre, close to and with views towards the Sørfjord.

Risør is about 2.5 hours' drive from Oslo, and is the first true southern-coast town you reach after passing through Sørlandsporten.
Risør is a picturesque and sunny southern-coast gem with its characteristic white-painted timber buildings. It is not without reason that Risør is called “the white town on the Skagerrak”.

Risør is known, among other things, for being active in art and culture, as well as for its bustling harbour area, which each year hosts the well-known wooden boat festival. Risør is also known for its galleries and its skilled craftspeople.

Since the residency requirement was abolished in 2023, Risør has gained a number of new quality restaurants, and especially in summer there is a bustling street life along the quayside.

It is a short distance to the centre with pleasant local restaurants and shops, Vinmonopol, accommodation options and a range of activities.

Med bil til Risør:

Fra Oslo (ca. 2,5 timer):
Kjør E18 sørover i retning Kristiansand.
Etter ca. 220 km, ta avkjøringen mot Risør rett etter Sørlandsporten.
Følg Fylkesvei 416 inn til Risør sentrum.

Fra Kristiansand (ca. 1,5 time):
Kjør E18 nordover i retning Oslo.
Etter ca. 90 km, ta avkjøringen mot Risør rett før Sørlandsporten.
Følg Fylkesvei 416 inn til byen.

Risør har flere bussforbindelser, og de fleste langdistansebusser stopper ved Sørlandsporten, som ligger ca. 10 km fra sentrum. Herfra må man ta lokalbuss eller taxi videre.

Ferjer og båtruter til Risør

Øyferjene:
Risør har ferjeforbindelse til øyene i skjærgården, som Stangholmen, Søndre Sandøy, Barmen, og andre småøyer. Ferja M/F Øysang går mellom Risør og Øysang flere ganger daglig.

Ekspressbåter og sommerbåter:
Om sommeren kan det være ekstra båttransport, inkludert charterbåter og taxibåter. Noen hurtigbåter fra andre Sørlandsbyer har innimellom anløp i Risør, men dette varierer.

Privatbåt:
Risør er en populær havn for fritidsbåter, og gjestehavna er godt tilrettelagt for besøkende med båt. Det er småbåthavn rett nedenfor eiendommen.

Fra tilstandsrapporten:

TG3
- Utvendig > Balkong, anneks
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
- Innvendig > Kjellertrapp
- Våtrom > 2. Etasje > Bad > Generell
- Våtrom > 1. Etasje, mellombygg > Bad > Generell
- Våtrom > Anneks > Bad > Generell

TG2
- Utvendig > Taktekking - 2
- Utvendig > Veggkonstruksjon
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
- Utvendig > Vinduer
- Utvendig > Eldre dører
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Utvendig > Balkong, mellombygg
- Utvendig > Utvendige trapper
- Innvendig > Radon
- Innvendig > Pipe og ildsted
- Innvendig > Krypkjeller
- Innvendig > Innvendige trapper
- Innvendig > Eldre dører
- Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
- Tekniske installasjoner > Ventilasjon
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
- Tomteforhold > Forstøtningsmur
- Tomteforhold > Terrengforhold
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
- Tomteforhold > Septiktank
- Spesialrom > 1. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
- Spesialrom > 2. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
- Kjøkken > Anneks > Kjøkken > Avtrekk

Fra selgers egenerklæringsskjema:

Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- Ja, kun av faglært. Fjernet en kum på utsiden av huset. Lagt duk i rør
Arbeidet er utført av Norva.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
- Ja, Innsig av vann i kjellergulv ved store mengder nedbør.

Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- Ja, Skjevt gulv på det ene soverommet i andre etasje. Huset er to hundre år gammelt.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende?
- Ja, Kan komme inn mus i indre kjeller og uthus. Aldri opplevd å få mus inn i huset/annekset.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kun av faglært. Utskifting av kjøkken. Service på sentralfyr anlegget. Arbeid utført av Sønningdal elektro og TLV varmepumper.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kontroll av el-anlegget ca 2020.

Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad. Nye terrassebord i 2023.

Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?
- Ja, det er ikke vanlig med ferdigattest på så gamle eiendommer.

Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger?
- Ja, tilstandsrapport utført i februar 2017.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av pipeløp i det ene uthuset, se eget vedlegg.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i Risør kommunes arkiv. Boligen er oppført ca 1817, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Stor, herskaplig boligeiendom beliggende på Barmen, ca. 2,5 km utenfor Risør Sentrum. Eiendommen ligger få meter fra sjøen og kommunalt bryggeanlegg. Det er flott utsikt over Sørfjorden, og eiendommen har gode solforhold. Tomten er lett skrånende og pent opparbeidet med plen, diverse beplantning og drivhus.

Hovedhus: Grunnmur/ringmur av naturstein og betong fundamentert til antatt fast grunn. Det er støttemur av naturstein. Yttervegger i trekonstruksjon med trekledning. Valmet tak i trekonstruksjon. Dører og vinduer av eldre dato.

Garasje oppført 1988. Uthusene er fra ca 1920.

For detaljert informasjon om byggemåte, se vedlagte tilstandsrapport.

Kommunale avgifter
Kommunale avgifter pr. år kr 10 731,-
Årstall 2025
Eiendomsskatt kr 13 334,-

Oppgitt kommunal avgift inkluderer vann, vannmålerleie, feieravgift og avfallshåndtering for eiendommen benyttet som primærbolig. Dersom eiendommen benyttes som fritidsbolig, reduseres avgiften med kr 3.288,-. Se egne vedlegg for dette bak i salgsoppgaven.

Vei, vann og avløp
Ja

Eiendommen er tilknyttet kommunal vei og vann. Avløp er privat.

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 31534

Oppgitt strømforbruk gjelder for 2025.

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Primær formuesverdi kr 1 676 082,-
Sekundær formuesverdi kr 6 704 326,-
Formuesverdi årstall 2024

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, og har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skadet kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Selger har tegnet boligselgerforsikring i HDI Global Specialty SE, SCOR Europe SE, NEWLINE Insurance Company LTD. Forsikringen gjelder fra budaksept. Er det mer enn 12 måneder til overtakelse, så gjelder forsikringen først fra overtakelse. Dersom det ikke blir avtalt overtakelsesdato samtidig med budaksept, så gjelder forsikringen først fra overtakelsen. Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, dog oppad begrenset til kr 14.000.000. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt 5 år fra overtakelse av eiendommen. Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer, men forsikringen dekker kun boligdelen. Kjøper har plikt til å sette seg inn i fullstendige vilkår for boligselgerforsikring som kan hentes på www.soderbergpartners.no.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, f.eks. ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier/lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. I noen tilfeller er det heller ikke dekning der selger har opptrådt forsettlig eller grovt uaktsomt. Forsikringen omfatter heller ikke en redusert boligverdi som skyldes skjeggkre. Ihht. lov og rettspraksis må det reklameres "innen rimelig tid". Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen 2 mnd. fra forholdet ble/burde vært oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes. Kjøper har plikt til å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring. Egenerklæringen er lagt ved salgsoppgaven.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven,

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet. Egenerklæring må signeres av kjøper og bekreftes av kommunen for at skjøtet kan tinglyses.

Boplikt
Det er ikke boplikt i Risør kommune.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet. Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse Iflg. Skjøte - Tinglyst dato 09.10.78
Det kan ikke kreves ulempeerstatning for endret eller
utvidet bruk av den del av eiendommen "Mindalen" som
kommunen beholder

Registrering Av Grunn - Tinglyst dato 06.09.78
Registrering av grunn