Snargangen 4

An attractive opportunity to secure a spacious through-apartment of 4 (5) rooms and 141 m², sheltered and quietly located at Røa. The well-considered floor plan comprises an entrance hall, three bedrooms, a dressing room, two bathrooms, a storage room and a large, open living room and kitchen. Fine floor-to-ceiling windows bring in plenty of natural light. The kitchen from Sigdal has an island, integrated appliances and generous worktops. From the living room there is access to a ground-level terrace of approx. 15 m².

The home has waterborne underfloor heating in every room and balanced ventilation with heat recovery. The apartment has two basement storage rooms of approx. 11 and 15 m² and two spaces in the garage complex, one with an EV charger. There is a lift from the garage to the floors.

A modern and exceptionally well-appointed home, tucked away at Røa.

The apartment is a spacious through-apartment with a well-organised floor plan and an internal usable area of 141 m². It is on the first floor of a modern residential building from 2019 and comprises an entrance hall, open living room and kitchen, three bedrooms, a dressing room, two bathrooms and an internal storage room. In addition, there are two basement storage rooms of approx. 11 and 15 m² and two parking spaces in the shared garage complex, one with an EV charger.

The living space forms the natural centre of the home, with generous dimensions and room for several clearly defined zones. Here you can furnish with a spacious sofa group, a reading nook and a large dining table. Wide single-strip oak parquet and walls in coordinated colours give the interior a calm, modern feel. Floor-to-ceiling windows and a wide glass door to the garden bring in plenty of daylight, while the green planting outside creates a sheltered atmosphere.

The kitchen is integrated into the living space but is naturally delineated by a large kitchen island. The fittings from Sigdal have white, profiled fronts, dark worktops and generous work and storage surfaces. The kitchen island serves as a work table, storage and a divider towards the dining area. There is an integrated induction hob, oven, dishwasher, fridge-freezer and extractor. Under-cabinet lighting and pendant lights above the kitchen island provide a varied and functional lighting environment.

From the living room, a wide sliding door leads out to an enclosed garden plot and a ground-level terrace of approx. 15 m². The outdoor area is laid with timber decking and has room for a dining set, seating and planting. Green framing gives a good degree of privacy, while wall lighting and an electric awning extend its use through the season. The direct connection between kitchen, living room and garden gives the home qualities more often associated with a terraced house or detached house.

The apartment has three bedrooms and can easily be adapted to different needs, whether you want children's rooms, a guest room or separate workspaces. A dedicated dressing room is fitted out with hanging rails, shelves, drawers and lighting. The solution provides well-organised storage and frees up space in the main bedroom.

The two tiled bathrooms have a coherent and timeless look. Both are equipped with a vanity unit, wall cabinet, mirror, wall-hung toilet and a shower corner with folding glass walls, a hand shower and a rain shower. The larger bathroom has a double sink, a wide illuminated mirror and space for a washing machine and tumble dryer. Both bathrooms have waterborne underfloor heating and extraction via the home's balanced ventilation system.

Storage capacity is very good. In addition to wardrobes and the internal storage room, there are two basement storage rooms with a combined area of approx. 26 m². This provides ample space for bicycles, sports equipment and seasonal storage. The home has balanced ventilation, waterborne heating, triple-glazed windows and sun shading at most windows, which contributes to a stable and pleasant indoor climate.

The building has a sleek, modern architecture with a timber-clad façade. The communal areas are nicely landscaped with paths, lawn and varied planting. The location by Røa kirke combines proximity to the area's services and transport with a short way to green recreational areas.

This is an exceptionally spacious apartment with three good bedrooms, two bathrooms, extensive storage, two garage spaces and a private garden with a terrace. A thoroughly finished home for those who want generous space and an easy everyday life in quiet, green surroundings.

En attraktiv mulighet til å sikre seg en romslig og gjennomgående leilighet på 141 m² BRA-i, skjermet og rolig beliggende på Røa. Den gjennomtenkte planløsningen omfatter entré, tre soverom, omkledningsværelse, to bad, bod og en stor, åpen stue- og kjøkkenløsning. Vinduer fra gulv til tak gir rikelig med dagslys, mens kjøkkenet fra Sigdal har kjøkkenøy, integrerte hvitevarer og gode arbeidsflater. Fra stuen er det utgang til en innhegnet hageparsell og markterrasse på ca. 15 m².

Boligen har vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom og balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Oppvarming og varmtvann dekkes av et felles jordvarmeanlegg. Leiligheten disponerer to kjellerboder på ca. 11 og 15 m² samt to plasser i felles garasjeanlegg, hvorav én med elbillader. Det er heis fra garasjen til etasjene. Eiendommen har pent opparbeidede uteområder og kort vei til servicetilbud, kollektivtransport og flotte turområder.

En moderne og særdeles innholdsrik bolig med kvaliteter langt utover det vanlige.

Snargangen 4 has a highly attractive location at Røa, in a well-established, green, villa-style residential area. The property is quiet and set back, while Røa centre is reached in a few minutes' walk. Here you get a rare combination of tranquil and harmonious surroundings, proximity to nature and easy access to a good selection of shops, services and public transport.

In Røa centre you will find grocery stores, a bakery, pharmacy, Vinmonopolet and other services, as well as a varied selection of cafés and places to eat. The neighbourhood also has gyms such as EVO and SATS, a library and several activity options. For an even wider range of shops and services, CC Vest is only a short drive away, while Majorstuen and central Oslo are easily reached by metro. From the home it is about five minutes' walk to Røa metro station and bus services, while the bus stop at Røa kirke is only a couple of minutes' walk away.

The area is particularly well suited to an active everyday life. Nearby there are fine walking opportunities in Hovseterdalen and Mærradalen, as well as continuous trails along the Lysakerelva towards Bogstadvannet and the fjord. Bogstadvannet and Østernvann offer fine swimming and recreation in summer, while in winter the areas give access to groomed ski trails and skating when conditions allow. Bogstad gård is a popular destination with historic surroundings, a café and facilities for children, and Oslo Golfklubb is also nearby. For alpine skiing and other winter activities it is a short way to Wyllerløypa and the facilities at Tryvann.

The location suits families, first-time buyers and older residents very well. It is a short way to nurseries and schools, playgrounds and ball courts, and there are good public transport links. The neighbourhood profile highlights the area as safe and family-friendly, with excellent walking opportunities, a well-functioning public transport service and a wide range of groceries. Overall, Snargangen 4 offers a sought-after combination of peaceful residential surroundings, proximity to the forest and all everyday amenities within comfortable reach.

Kjenner du til om det er feil ved våtrom, for eksempel sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja
Beskrivelse:
Ikke helt tilfredsstillende fall utenfor dussjone. Viser til detaljert beskrivelse i takstrapport.
Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja, kun av ufaglært
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
2019: Hengt opp skap på vegg i begge bad. 2023: Byttet dørterskler på badene til en litt høyere, buet variant. 2024: Skiftet ut noe fuge i dusj på Bad 6.7m2 grunnet spor av mugg
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar
Montør fra Sigdal satte opp skapene.Montør fra HENT entreprenør byttet dørterskel
Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Installert markise, screens og plissegardiner.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Pristilbud / fakturaer. Screens og plissegardiner er levertav Vental. Markise er levert av Solskjermingsgruppen.
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Klargjort for elbil-lader på begge garasjeplasser.Montert lader på én garasjeplass.Elektrisk oppkobling av utvendig screens og markise.Skinner med spotlights i stue og kjøkken.Taklamper i soverom.Ekstra stikkontakter i noen rom
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar:
DE Elektro AS, Oslo Vest Elektro AS, Røa Elektriske AS, Elektrokonsept AS. Vi har dokumentasjon på det meste (noe i boligmappa, noe på e-post, noe på papir). Leverandørene vil normalt også ha arkiv.
Installasjoner (klimaanlegg, ventilasjon osv.)
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Motor i ventilasjonsanlegg ble reparert på garanti. Ellers utført årlig bytte av luftfilter og funksjonstesting.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Forklar
Ergotek, NTI
Har boligen garasje eller carport?
Ja
Kjenner du til om det er utført arbeid på garasje/carport?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Det er utført noe reperasjon/vedlikehold på mur i nedkjørsel og enkelte av garasjeplassene i sameiet. Oppdraget ble håndtert av styret, jeg kjenner ikke til detaljene i hva som ble gjort.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
HENT entreprenør
Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?
Ja
Beskrivelse
Ferdigattest foreligger.
Kjenner du til om det er forhold i nabolaget som medfører plager eller sjenanse som det kan være relevant for kjøper å vite om?
Ja
Beskrivelse:
Kjørebane og fortau i Snargangen er ikke ferdig opparbeidet. Dette skyldes en tvist mellom Oslo Kommune og utbygger, hvor utbygger fikk medhold.
Lagmannsretten har gjort det klart at ansvar for opparbeidelse ligger hos Oslo Kommune.
Kjenner du til om det er innsekter/skadedyr i eiendommen som skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller liknende?
Ja
Beskrivelse:
Det har vært skjeggkre. Sameiet engasjerte Rentokil til å legge ut forgiftet åte i samtlige seksjoner og fellesarealer, og i vår kjennskap har det ikke vært observert skjeggkre i sameiet siden dette arbeidet ble ferdigstilt våren 2025.
Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?
Ja

Arealbekreftelse for gnr. 12, BNR. 321:
Arealet for eiendommen, med til- og framålinger ført i eiendomsregisteret i Oslo, er 2332 m².

Det medfølger to biloppstillingsplasser, hvorav én med lader for elbil i felles garasjekjeller i bygget.

(798/25 Parkering næringsseksjon ( 7981 - 21 ) 150 kr
798/21 Parkering næringsseksjon ( 7981 - 7 ) 150 kr)

En av parkeringsplassene leies ut i dag til 800 kr i måneden. Naboen som leier denne vil gjerne fortsette med det. Prisen har ikke vært justert på tre år, så det er mulig å øke den noe dersom det er ønskelig.

Seksjonseier kan fritt leie ut sin egen seksjon. Det kan i midlertidig følge av sameiets vedtekter om at styret skal godkjenne leietager.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Ferdigattest foreligger datert 06.05.2025.
Lovlighet: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Kommunale avgifter
Eiendomsskatt kr 5 788,-

Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.
For 2026 reduserer Oslo eiendomsskatten til 1,7 promille (ned fra 2,35 promille) og øker bunnfradraget til 4,9 millioner kroner, noe som betyr at boliger med en formuesverdi under ca. 7 millioner kroner slipper skatt. Ny beregningsmodell for eiendomsverdi kan føre til store endringer for fremtidig eiendomsskatt. Det tas et konkret forbehold om at fremtidig økning i eiendomsskatt ikke kan reklameres på, verken mot selger eller Belèven

Velforening
Velforening: Sameiet Snargangen 4 og 6

Sameiets navn er Sameiet Snargangen 4 og 6, og har gårdsnummer 12 og bruksnummer 321 i Oslo kommune.

Sameiet består av 25 seksjoner, hvorav 10 av seksjonene er tinglyst som næringseksjoner - 3 av disse er boder, de øvrige er parkingsplasser. I tillegg har flere seksjoner tinglyst tilleggsdeler som bolig som er parkeringsplasser eller boder. Hvis tinglyst tilleggsdel skal selges til andre seksjoner må det gjøres en reseksjonering. Forretningsfører skal til enhver tid informeres om slike endringer.

Vaktmester/renhold:
Sameiet har avtale med Vaktmester Andersen AS om vaktmester- og renholdstjenester. Vaktmester Andersen AS ivaretar oppgavene knyttet til tilsyn med bygningene, rydding, plenklipping, snømåking, daglig drift, renhold, løpende vedlikehold. Det er tilsyn hver 14. dag.

TV/internett:
Sameiet har avtale med Telia Norge AS for leveranse av bredbånd og kabel-tv. Det er ingått avtale med Telia om oppgradering til fibernett. Det ble installert i 2026. Leiligheten har nå et moderne fibernett med meget høyere hastighet. Det blir flere mulige valg for TV-pakker og bredbåndshastighet. Det blir mobildekning i garasjen slik at billaderne kan styres fra leilighetene. Pris per måned blir kr. 512.

Protokoll - Årsmøte 27.05.2026:
- Regnskapet for 2025 er gjort opp med overskudd kr. 32 206 som ble overført til sameiets kapital.
- Orientering fra styret om Nils Grøholdts sine samtaler med seksjonseierne:
Det er beboernes medvirkning og aktive engasjement som skaper det bomiljøet vi ønsker.

Rehabilitering og større vedlikehold:
2025:
- Ny elektrisk døråpner og ny dørpumpe til utgangsdøren i Snargangen 6.
- HENT har gjort nytt forsøk på å stoppe lekkasjen fra Ivar B3-1 (H0302) til Fie B2-1 (H0203) og videre ned til Berit B1-1 (H0102).
2024:
- NTI hadde omfattende vedlikehold av varmtvannsberederne, varmepumpen (bergvarmen) som var ute av drift store deler av året og El-kjelen.
2023:
- Bramo skiftet backup batteri. Skal gjøres hvert 3. år. Neste gang i 2026.
- HENT/NTI - ny styringsboks på varmvannsberederne NW002 og NW003.
- HENT Fikk injisert tettestoff i garasjen i gulvet mot veggen på plassene TB8, snr. 23, TB7, TB7, TB1, snr. 23, TB6, TB6, Snr. 19.

Sameiets økonomi:
Årsresultat: 32 206 kr
Budsjett 2026: -8 457 kr
Arbeidskapital: 583 177 kr

Andre utgifter

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Total fellesgjeld
Gjeld kr 0,-

Andel fellesgjeld
Gjeld kr 0,-

Andel formue
kr 52 236,-

Primær formuesverdi kr 4 453 862,-
Sekundær formuesverdi kr 12 791 231,-
Formuesverdi årstall 2025

Formuesverdien av primærbolig
Formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdien av sekundærbolig
Formuesverdien er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven.

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering - Tinglyst dato 19.07.19
SNR: 9
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 140 / 1563

Bestemmelse Om Deleforbud - Tinglyst dato 06.12.35
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Vann/Kloakkledn. - Tinglyst dato 10.02.36
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 14.11.36
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Deleforbud - Tinglyst dato 27.07.38
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 07.09.38
VEDR. KJELLERROM
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Vann/Kloakkledn. - Tinglyst dato 12.10.38
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 14.12.38
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Bebyggelse - Tinglyst dato 04.09.42
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best Om Garasje/Parkering - Tinglyst dato 07.09.87
Kan ikke slettes uten samtykke fra vegsjefen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 03.11.16
Snargangen godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde
Plikt til framtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 21.11.16
Snargangen godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde
Plikt til framtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Veg - Tinglyst dato 29.05.17
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune
Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE