Sjøgangen 4

In attractive Tjuvholmen, with the sea as its closest neighbour and the city's offerings right outside the door, you will find this bright and well-kept apartment at Sjøgangen 4. Located high and open on the building's 7th floor, the home offers a fine view over the Oslofjord and the cityscape. The open living room and kitchen have large windows that let in plenty of natural light and create an airy and inviting atmosphere. From the living room there is access to a covered balcony of approx. 6 m², where the view and good sun conditions provide a lovely setting for both relaxation and social gatherings.

The kitchen has a modern expression with light fronts and good cupboard space, while the bathroom is tiled and functionally fitted with a shower area, wall-hung toilet, underfloor heating and connections for a washing machine. The home also has waterborne heating, balanced ventilation and practical storage with an associated storeroom in the basement.

A modern and inviting apartment of high quality at one of Oslo's most sought-after addresses.

In popular Tjuvholmen, with the sea as its closest neighbour and the city's pulsating offerings right outside the door, you will find this bright and well-kept apartment at Sjøgangen 4. Located high and open on the building's 7th floor, the home offers an attractive combination of modern comfort, well-considered solutions and a fantastic view over the Oslofjord and the cityscape.

The apartment has an open and sociable living room and kitchen with large windows that let in plenty of natural light. From the living room there is direct access to a spacious, covered balcony of approx. 6 m², where the view and the evening sun form an atmospheric setting for both quiet mornings and pleasant gatherings.

The kitchen has a modern expression with light fronts, plenty of cupboard space and integrated appliances. The open layout creates a natural connection between kitchen and living areas, giving the home an airy and inviting atmosphere.

The bathroom is tiled and functionally fitted with a shower area, wall-hung toilet, washbasin unit, underfloor heating and connections for a washing machine. The home also has balanced ventilation, waterborne heating and practical storage with an associated storeroom in the basement.

This is an apartment that is perfect for those who want a modern home with a high quality of living, spectacular views and one of Oslo's most in-demand addresses.

Tjuvholmen is regarded as one of Oslo's most exclusive areas, an urban paradise where the city meets the fjord. Here you live in the heart of the capital, surrounded by award-winning architecture, art and cultural venues, a rich restaurant scene and a car-free oasis right at the water's edge.

Imagine this: you wake to sunshine, lapping waves and the cry of gulls. In your dressing gown and swimwear you take the lift down and start the day with a refreshing swim. Perhaps you stroll over to Rådhuskaia where the fishing boats have just come in. Here you can buy fresh prawns and fish straight from the fisherman. Perfect for a fresh dinner on the balcony.

If you would rather dine out, the choice may prove difficult as Tjuvholmen and Aker Brygge tempt with more than 50 places to eat, ranging from informal burger bars to exclusive seafood restaurants. The area is regarded as one of Oslo's most exciting culinary destinations.

Those interested in art and culture also have much to look forward to. The Astrup Fearnley Museum and Pushwagner Gallery are only a few minutes' walk away. You can also explore the elegant beach promenades at Tjuvholmen and Aker Brygge, which are richly decorated like a beautiful outdoor sculpture park.

Grocery shopping is quick and easy at Joker Tjuvholmen or the well-stocked Coop Mega. The Vinmonopolet at Aker Brygge is a specialist outlet and offers one of the country's largest selections. If shopping tempts, you will find a rich selection at Aker Brygge and VIA Vika.

For the active there are gyms such as Sats Yoga, Padel City and kayak hire nearby. By boat, ferry or tram it is easy to explore both the Oslofjord and the city. The nearest stop is only a few minutes' walk from the home. The area has good public transport, with tram no. 12 from Aker Brygge, bus no. 32 from Munkedamsveien, bus 54 to Kjelsås and bus 21 to Helsfyr from Tjuvholmen. Bus 81 from Vika Atrium goes towards Fornebu.

From the property it is within walking distance to Ruseløkka primary and lower secondary school. The school was completely renovated in 2021. There are several upper secondary schools in nearby areas, as well as a good selection of both private and municipal nurseries. For example, Norlandia Tjuvholmen private nursery (ages 0-6) is close by. Here three varied and nutritious meals a day are served.

Tjuvholmen offers the best of both worlds, peaceful and maritime, yet urban and pulsating. Whether you seek striking views, an active life by the sea, or proximity to the big city's offerings, here you get everything in one place.

Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i
eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra
inntakssikring og videre.
2010
Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Eksisterer det samsvarserklæring?
Ja

Området er med regulert til byggeområde for bolig, hotell, forretning, kontor, bevertning, allmennyttig formål (kultur, trim, forsamlingslokale, barnehage med tilhørende reguleringsbestemmelser 18408 og KDP-17. Se reguleringskart- og bestemmelser som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Komplett info om KDP-17 kan fås av megler ved henvendelse. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i områdets gjeldende regulering. Se også Kommuneplan 2015- Oslo mot 2030 - smart, trygg og grønn som er en del av områdets nye reguleringsplan.

Bystyret vedtok 24. juni 2020 detaljreguleringen for E18 og Ring 1. Denne planen gjør det mulig å legge trafikken fra E18 under bakken mellom Operatunnelen og Hjortneskrysset. Ring 1 forlenges som bygate over bakken, uten at kapasiteten for privatbiler skal øke. Planen legger også til rette for sykkelvei og kollektivtrafikk. Det gjør det mulig å byutvikle Filipstad der E18 ikke danner en barriere.

Bystyret vedtok 24. juni 2020 områdereguleringen for Filipstad. Denne planen åpner for et boligområde med et sted mellom 2200-3000 boenheter, i et nytt bystrøk med blanding av ulike funksjoner og varierte offentlige rom. På Filipstad skal myke trafikanter og kollektivtrafikken bli prioritert. Målet er at Filipstad skal bli et forbildeområde for en menneske- og naturvennlig nullutslippsbydel.

Filipstad skal utvikles til å bli et boligområde med god forankring både visuelt og funksjonelt til byen.

Planen for Filipstad omfatter:
- Et sted mellom 2200-3000 boliger.
- Cirka 462 000 kvadratmeter ny bygningsmasse.
- Nye, store offentlige friområder og byrom skal bli bygget, blant annet en strandpark på 41 dekar med bademuligheter i fjorden.
- Havnepromenaden skal styrkes i begge retninger og til nabolagene, i tillegg skal den legge til rette for friluftsliv og aktiviteter.
- Rundt 9000 arbeidsplasser.
- En ny grunnskole med flerbrukshall for 840 elever og nye barnehager med til sammen 24 avdelinger.
- Et helhetlig transportsystem som prioriterer kollektivtransport, syklister og fotgjengere.

Filipstad og Fjordbyen er regulert etter reguleringsbestemmelser 200504456 og 200906549. Megler oppfordrer interessenter til å lese om forslagene for Filipstadutbyggingen i Oslo Kommune sin nettside. https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/fjordbyen/filipstad/

Boligblokk med heis. Bygget er fundamentert til antatte faste
masser. Konstruksjoner i betong / stål samt etasjeskillere av betong.
Yttervegger utvendig med plater og malte flater. Flat
takkonstruksjon, trolig tekket med papp / membran. Taket er ikke
besiktiget av takstkonsulenten.

Kommunale avgifter
Eiendomsskatt kr 0,-

Oslo kommune innførte eiendomsskatt i 2016. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskiftet må partene gjøre opp betalingen av eiendomsskatt seg imellom.
For 2026 reduserer Oslo eiendomsskatten til 1,7 promille (ned fra 2,35 promille) og øker bunnfradraget til 4,9 millioner kroner, noe som betyr at boliger med en formuesverdi under ca. 7 millioner kroner slipper skatt. Ny beregningsmodell for eiendomsverdi kan føre til store endringer for fremtidig eiendomsskatt. Det tas et konkret forbehold om at fremtidig økning i eiendomsskatt ikke kan reklameres på, verken mot selger eller Belèven

Velforening
Velforening: Sameiet sjøgangen 2-4 Tjuvholmen

Sameiet Sjøgangen 2-4 består av 83 seksjoner fordelt på 5 næringsseksjoner og 78 boligseksjoner. Sameiets eiendom har gårdsnr. 210 og bruksnr. 41 i Oslo Kommune. Sameiet er registrert i Foretaksregisteret med organisasjonsnummer 996 087 573.

- Vaktmestertjenesten leveres av Tjuvholmen Drift AS
- Sameiet har avtale med Telia om kabel-TV og bredbånd
- Tjuvholmen Infrastruktur AS (TI) eier og driver felles infrastruktur på Tjuvholmen.

Styrets arbeider for 2025 har omfattet løpende vedlikehold, ekstraordinært vedlikehold, representasjon i Tjuvholmen Infrastruktur og henvendelser fra beboere. Styrets
arbeidsmengde har økt betraktelig.

Kortidsutleie
Antallet klager og henvendelser knyttet til korttidsutleie har økt drastisk, selv om det ble vedtatt endring av vedtektene i fjor som strammet inn på korttidsutleie.

Vedlikeholdsplan for 2026:
. Maling og utskiftning av lysarmaturer i trappeløpene i alle etasjer.
. Behandling av dekke på takterrassen
. Ventilasjonsrens
. Bytte av etasjevisere i Sjøgangen 2

Hvis styret klarer å finne et bedre tilbud på bytte av etasjevisere (det rimeligste til nå er 262.500,-) så ville dette bli prioritert å få gjort allerede i 2025. Hvis ikke så blir det prioritert i 2026.

Sameiets økonomi:
Årsresultat: -427868
Budsjett 2026: 184 365
Arbeidskapital: 457 824

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 1554

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andel formue
kr 1 967,-

Primær formuesverdi kr 1 721 623,-
Sekundær formuesverdi kr 6 886 492,-
Formuesverdi årstall 2025

Formuesverdien av primærbolig
Formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner.

Formuesverdien av sekundærbolig
Formuesverdien er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven,

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet.
Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering - Tinglyst dato 20.09.10
SNR: 38
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 47 / 10942

Best. Om Adkomstrett - Tinglyst dato 12.05.10
Bestemmelse om gangatkomst for allmennheten
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra
Oslo kommune v/Plan og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 12.05.10
Gnr 214 bnr 40, bnr 41, gnr 510 bnr 1 og bnr 5 skal ha gjensidig rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger/konstruksjoner.
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra
Oslo kommune v/Plan og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 09.07.10
Bestemmelse om bruksrett til uteareal.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 26.10.10
Bestemmelse om El-tavler, telefoni m.v.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 02.11.10
Bestemmelse om gassanlegg, overvåkningskameraer, strøm- og/eller vannuttak for brannanlegg, samt atkomst for drift og vedlikehold av dette.
Rett til dekning av eiendommens forholdsmessige andel av de løpende kostnadene knyttet til fellesinfrastrukturen på Tjuvholmen.
Rettet i medh. av tgl.l.§ 18. 17.11.2010 NILBJO.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Adkomstrett - Tinglyst dato 02.11.10
via parkeringshuset for nødvendig tilsyn og vedlikehold av spunter/pæler.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. Om Adkomstrett - Tinglyst dato 06.12.11
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bruksrett - Tinglyst dato 19.07.18
Gjelder energisentral
Kan ikke endres uten samtykke fra Oslo kommune
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bruksrett - Tinglyst dato 25.05.23
Parkering for 20 sykler
Bestemmelse om adkomst
Bestemmelse om vedlikehold
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bruksrett - Tinglyst dato 06.12.11
Samt fremtidig fradelte parseller av gnr. 210, bnr. 12
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE