Kallerberget 15

Welcome to a modern and well-appointed holiday property with a highly attractive location high up on Kallerberget in Åsvika, just outside charming Risør.

The cabin was built in 2022 (Polar 110 from Nordlyshytter) and is of a consistently high standard, with modern solutions and wonderful light conditions. The property sits high and open in the terrain, with sea views and optimal sun conditions from morning to evening.
On the plot there is also a new and solid double garage with an accompanying roof terrace, providing a perfect, sheltered outdoor area with a fine view and good sun conditions. This is a rare opportunity to secure a thoroughly finished holiday property of high standard, with wonderful sun conditions and proximity to the sea.

A boat berth approx. 3 metres wide is included, giving easy access to the best that the Sørlandet archipelago has to offer.

Welcome to a recent and highly attractive holiday property at Kallerberget in Åsvika, just outside Risør. The cabin sits high and open in the terrain, with a beautiful view over the sea and very good sun conditions from morning to evening. The cabin was built in 2022 and is the Polar 110 model from the renowned Nordlyshytter. This is a modern and functional cabin with well-considered solutions and a good standard. The property appears very well maintained and offers both comfort and practical solutions that make it well suited to year-round use.

The cabin has a modern and inviting standard with good floor plans that cater for both family and guests. Large expanses of glazing provide plenty of light and ensure a good connection with nature and the view of the sea. The floor plan makes room for social living spaces combined with private zones, and the cabin is very well suited to both relaxation and time together.

The property is at Kallerberget in Åsvika, an attractive and established cabin area just outside Risør. The location is high and open, giving both views and very good sun conditions throughout the day. The area offers lovely walking opportunities, proximity to the sea and a short distance to Risør centre with its charming Sørlandet town life, restaurants and services.

On the property there is a brand-new double garage. Above the garage a roof terrace has been created, providing an extra social zone with good sun conditions and a fine view. The plot is nicely landscaped and offers good outdoor areas for both relaxation and activity.

A boat berth approx. 3 metres wide comes with the property, giving you easy access to boating life in the archipelago outside Risør. A separate agreement can be made to purchase the owner's boat. See detailed information about this in the sales prospectus.

Elektrisk oppvarming med gulvvarme i gang og bad, samt via varmepumpe.
Peisovn i stuen.

Kallerberget in Åsvika is idyllically placed and offers wonderful nature experiences for young and old throughout the year. The high position combined with proximity to the sea gives good sun conditions and wide views of the surroundings. The area has several fine recreational spaces in the immediate vicinity, including a coastal path stretching all the way into Risør centre – a charming Sørlandet town known for its white-painted timber houses, pleasant cafés, specialist shops and good services. By boat you can quickly reach the archipelago, where islets, rocky shores and bathing spots await.

For walkers there are several marked trails nearby. A popular route leads to the day-trip cabin "Ut mot havet" on Stranddalsheia, a fine destination where you can pause and enjoy the panoramic view. Skarvann aktivitetspark also offers varied activities such as paddling, climbing and walking trails in scenic surroundings.

Risør centre is only a short drive away and is known for its distinctive timber-house architecture and lively cultural life. Here you will find Risør Akvarium, which gives an exciting glimpse into life beneath the surface of the sea, as well as Den Lille Dyrehage at Brokelandsheia, with animals from different parts of the world – a popular attraction for families with children.

The surrounding area also has several fine bathing spots, such as Randvikstranda, and walking terrain with impressive views over the archipelago.

Kallerberget offers a fine combination of Sørlandet's coastal nature and cultural attractions, and is perfect for families who want both peaceful surroundings and plenty of activities.

From the property it takes about 10 minutes by car or boat to Risør centre. The travel time from Oslo is currently around 2.5 hours, and will be reduced further when the new E18 stretch through Telemark and Agder is completed.

1. etasje: Entré/hall m/trapp, bad/vaskerom med badstue, toalettrom, åpen stue/kjøkken/spisestue, gang, bod, 2 soverom.

2. etasje: Hems med takhøyde på 189 cm innredet med loftstue og 2 soverom.

Uteområde:
Terrasseområde fordelt på 5 soner, totalt ca 150 m². Utekjøkken, "spa-område" tilrettelagt for utedusj og boblebad/motstrømsanlegg.

Garasje:
Dobbel garasje ca 48 m².

Brygge:
Felles moderne bryggeanlegg med tilgang til strøm og vann. Båtplass nr. 7, ca 3 m bred.

Fra tilstandsrapport:
- Fritidsboligen har normalt god standard.
- Fritidsboligen ble nyoppført i 2022 og fremstod på befaringstidspunktet uten nevneverdig bruksslitasje.

- Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Nytt i 2022.

- Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja. Austad Elektro AS, kontaktpers: Kai Tore Austad, mob. 47650777. Dokumenter og attester ligger inne i boligmappa med bilder.

Fra selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om eiendommen har privat vannforsyning eller avløp, som septik, pumpekum, avløpskvern eller liknende?
Ja. Kallerberget VA.

- Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja, både av faglært og ufaglært.

Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Standard terrasse iht plantegninger fra Nordlys hytter.

Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Utvidelse av terrasse mot fjell på egen innsats.

Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja. Det er tatt bilder dokumentasjon av arbeidene.

- Har det vært utført arbeid i forbindelse med drenering?
Ja, kun av ufaglært. Det er lagt drenering rundt garasjen iht skriv for oppføring av grunnmur.
Det er utarbeidet egen arbeidsbeskrivelse av hvordan garasjen er oppført.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja, kun av faglært. Utvidelse av el anlegget til garasjen.
Utført av: Austad Elektro AS.

- Kjenner du til om det har vært utført kontroll av slike installasjoner?
Ja.
Utført av: Austad Elektro AS.
Er eventuelle avvik blitt utbedret?: Service.

- Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?
Ja. Bygget garasje på egeninnsats august 2025-Mai2026.

- Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja.

- Er det foretatt radonmåling?
Ja.
Hva er verdiene?: Ukjent, men er utført av KV Bygg.

- Har boligen garasje eller carport?
Ja.

- Kjenner du til om det er utført arbeid på garasje/carport?
Ja, både av faglært og ufaglært.

Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Murarbeidet er utført av fagmann, Marius Enerhaugen og har samarbeidet med hytteeier å føre opp garasjen.

Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Både murarbeid og snekkerarbeid i samråd med fagmann.

Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja. Se vedlegg.

- Kjenner du til om garasje/carport, og eventuelle innredning/endringer av dem, er godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja.

- Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?
Ja. Ferdigattest fra kommunen.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Eier har en pågående utleieavtale med Novasol om utleie av hytta for hele 2026. Noen leieavtaler er inngått for sommer 2026 (for øyeblikket uke 22, 28, 34, 35, 38, 39). Kjøper kan fritt si opp denne avtalen dersom kjøper ikke ønsker å overta denne.

Området og eiendommen er regulert til byggeområde for fritidsbolig med tilhørende reguleringsbestemmelser. Se reguleringskart og bestemmelser som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i områdets gjeldende regulering.

Bebyggelse og anlegg
. Frittliggende fritidsbebyggelse
. Andre typer bygg og anlegg, energianlegg og V/A-anlegg

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
. Kjørevei
. Parkeringsplasser

Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift
. Landbruksformål
. Friluftsformål
. LNFR areal for spredt bolig-, fritids- eller næringseiendom

Bruk og vern av sjø og vassdrag
. Småbåthavn
. Friluftsområde i sjø og vassdrag

Kommuneplan:
ID: 2019001
ID: 2025001

Reguleringsplan:
ID: 2014004

Det foreligger ferdigattest datert 21.01.2022.

Lovlighet:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Rommene i loftsetasjen er definert som "Hemsrom" på fremlagte tegninger og høyden er under 190 cm. Rommene var innredet som soverom og loftstue på befaringstidspunktet. Arealet kan derfor ikke uten videre legges til grunn som godkjent oppholdsareal/soverom. Kjøper må være oppmerksom på at kommunen kan kreve søknad, endringer eller tilbakeføring dersom dagens bruk ikke kan godkjennes.

Garasjen er unntatt søknadsplikt, og det er derfor ikke utstedt noen ferdigattest for denne, ifølge Risør kommune. Garasjen blir registrert i matrikkelen som bygg unntatt søknadsplikt.
Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger.
Dagens bruk som garasje med takterrasse fremstår i hovedsak
å samsvare med fremlagte tegninger, men tegningenes
byggesaksstatus er ikke dokumentert. Utfyllende opplysninger
må eventuelt innhentes hos kommunens byggesaksavdeling.

Nyere fritidsbolig fra 2022, oppført i en etasje og hems uten
måleverdig areal. Videre er eiendommen bebygget med
nyoppført garasjebygning.

Garasje med takterrasse, fra 2026.

Bruksareal per etasje: Fritidsbolig:
Hovedetasje - BRA-i 92 m² (BRA-e 4 m²).
Loft/Hems - ALH/GUA 41 m².
TBA - 65 m²

Garasje med terrasse:
BRA-e - 43 m².
TBA - 95 m².

Terrasse og balkongarealer (TBA):
Fordelt på 5 soner og 3 nivåer.
Terrasse og balkongarealene er assymetrisk utformet mot fjellterrenget på den vestlige siden. Det er det samlede arealet for terrassene på den vestlige og den østlige siden som fremgår av rapporten.

Det er en del private inventarer og møbler som kan følge med mot tilleggsbetaling. det meste nyinnkjøpt i 2022-23, bl.a.
- ny seng i hovedsoverom (nypris dobbeltseng 24.000,-, 3 andre rom har eldre rammesenger)
- spisegruppe m/ 6 stoler (nypris 22.000,-)
- kommoder i 3 soverom (kjøpt brukt 3.000,-)
- salonggruppe stue (brukt)
- designlampe stuetak (nypris 8.000,-)
- skjenk/sideboard i stue (nypris 4.500,-)
- vaskemaskin (nypris 8.000,-)
- utemøbler spisegruppe m/ 6 stoler (nypris 6.500,-)
- TV skjerm Samsung 75" The Frame (nypris 24.000,-)
- utemøbler solseng 2 stk (nypris 3.000,-)
- en del hageredskaper, 3 delt stige (9m lang - nypris 3.500,-)

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Det kan gjøres en egen avtale for kjøp av eiers båt. Båten er en 23 fots Uttern D70 (2021-modell) m/300hk Mercury Verado. Ny verdi i dag ca 1,3 mill. Bruktpris på finn i dag ca 850.000,-.

Kommunale avgifter
Eiendomsskatt kr 8 872,-

Risør kommune har eiendomsskatt med en generell skattesats på 3,8 promille. Faktura for eiendomsskatt sendes til den som er registrert fakturamottaker for eiendommen på faktureringstidspunktet. Eiendomsskatten faktureres med seks årlige terminer.

Ved eierskiftet må partene avregne eiendomsskatten seg imellom.

Se www.risor.kommune.no for mer informasjon.

Velforening
Velforening: Kallerberget Velforening

Planlagt aktivitetsområde nedenfor, nær brygga til lek og ballspill.

Renovasjon
Renovasjonsavgifter pr. år kr 4 023,-
Årstall 2026

Renovasjon fritid: 3 333 kr
Privat slamanlegg: 690 kr

Vei, vann og avløp
Feiegebyrer pr. år kr 350,-
Vannavgift pr. år kr 3 692,-

Nei

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann, med privat avløpsanlegg via private stikkanlegg. Privat vei som vedlikeholdes av brukerne i fellesskap.

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 7480

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Primær formuesverdi kr 900 000,-
Sekundær formuesverdi kr 3 347 992,-
Formuesverdi årstall 2025

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven,

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen, men kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet pga eiendommens areal. Egenerklæring må signeres av kjøper og bekreftes av kommunen for at skjøtet kan tinglyses.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet. Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann-/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt særskilt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse Om Vann/Kloakk - Tinglyst dato 19.10.21
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Adkomstrett - Tinglyst dato 19.10.21
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Båtplass/Bryggeplass - Tinglyst dato 10.11.21
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse Om Deleforbud - Tinglyst dato 06.07.22
Bestemmelsen gjelder innenfor et bestemt område
Forbud mot bygging av nye boenheter og / eller fritidsboliger på et bestemt område
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 20.07.22
Bestemmelse om beplantning/vegetasjon/hekk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Registrering Av Grunn - Tinglyst dato 28.08.20
Registrering av grunn