Rytterveien 178

Welcome to Rytterveien 178. A solidly built rental and holiday property on a single level, comprising a spacious common area and four separate apartments.

The cabin has a shared entrance that leads into a large and sociable common room with kitchen, dining room and living room with fireplace. This is a natural gathering point after a day outdoors. From the common room there is access to a spacious terrace.

The apartments have very good layouts. Each unit contains two bedrooms, its own kitchen, bathroom, sauna and a living room with wood-burning stove. Open sloping ceilings in all the apartments give extra ceiling height, good light and an airy sense of space.

Each unit has its own terraces with good sun conditions and views. Here you can enjoy peaceful surroundings and closeness to nature in both summer and winter.

The cabin is practically arranged on a single level that houses an inviting common area and four fully equipped apartments.

Access is via a shared entrance that leads into a large and sociable common room. Here you will find a kitchen, dining room and living room with fireplace, a natural gathering point after a day out in the mountains. From the common room there is access to a spacious terrace.

The four apartments are thoughtfully planned and contain everything you need for a comfortable stay. Each apartment has:

- Two bedrooms
- Its own kitchen
- Bathroom with sauna
- Living room with wood-burning stove

All the apartments have open sloping ceilings that give extra ceiling height, plenty of light and an airy sense of space. Emphasis has been placed on privacy in each unit, while the layout gives easy access and a natural connection to the common areas.

Each apartment also has its own smaller terrace, strategically oriented to give the best possible views and good sun conditions. Here you can enjoy the silence and the magnificent nature in peaceful surroundings.

Apartment A: 66 m²
Apartment B: 56 m²
Apartment C: 56 m²
Apartment D: 66 m²

Eiendommen er en solid oppført utleie- og fritidsbolig i én etasje, bestående av et romslig fellesområde og fire separate leiligheter. Bygget har skråhimling innvendig, som gir en lun atmosfære og en god romfølelse. Taket er oppført med undertak av antatt rupanel, takpapp, knotteplast og torv - en tradisjonell og godt isolerende konstruksjon som passer naturlig inn i omgivelsene.

Adkomsten skjer via et felles inngangsparti som leder inn til et stort og sosialt fellesrom med kjøkken, spisestue og oppholdsstue med peis. Dette er et naturlig samlingspunkt etter en dag ute. Fra fellesrommet er det utgang til en romslig terrasse.

Leilighetene er funksjonelt planlagt og tilrettelagt for komfortable opphold. Hver enhet inneholder to soverom, eget kjøkken, bad, badstue og stue med vedovn. Åpent skråtak i alle leilighetene gir ekstra takhøyde, godt lysinnslipp og en luftig romfølelse.

Det er lagt vekt på privatliv i hver leilighet, samtidig som planløsningen gir enkel tilgang til og tilknytning med fellesarealene. Hver enhet har i tillegg egen terrasse, orientert for gode solforhold og utsikt. Her kan man nyte rolige omgivelser og nærhet til naturen.

The holiday property is located high and open, with fine views and good sun conditions that provide the perfect setting for both calm and active days in the mountains. A fantastic location at Rytterspranget, near the top of Gautefall alpine resort, with ski-in/ski-out. Here you can strap on both cross-country skis and downhill skis right outside the door and glide out onto groomed trails.

Gautefall is one of Telemark's largest and most popular ski resorts, known for its varied and freshly groomed trails of different lengths and levels of difficulty. For the little ones there is a dedicated ski lift and children's slope, perfect for practising the first turns. Just outside the cabin you can set off on a cross-country ski trip in fine surroundings.

It is a short distance to Gautefall Ski Lodge, which offers everything from tasteful dinners to light dishes and drinks for young and old. Just across the road from the cabin you will also find Rytterspranget café with a good selection, also easily accessible from the alpine slope. In the winter season the area is bustling with a good atmosphere, and après-ski is a popular gathering point in high season.

In summer Gautefall offers a wide range of activities. The area is known for its fine hiking terrain, mountain-bike and off-road trails stretching over more than 100 km. Gautefall Biathlon is a floodlit trail that makes it possible to be active in the evening too, and the area has good opportunities for roller skiing in the summer months.

There are several idyllic bathing spots in the mountains, and the well-known potholes, one of Telemark's most visited natural attractions, are only a short drive away. For anglers there are many good fishing opportunities in the area, so simply pack your fishing rod and set off.

With its central location between Drangedal and Nissedal it is a short distance to services and shops. It takes about 15 minutes to drive to Treungen and 30 minutes to Drangedal, where you will find grocery shops, Vinmonopol, pharmacy, sports shop and other necessary facilities.

Bø Sommarland, Scandinavia's largest water park, is about 1 hour and 20 minutes from the property and offers thrilling experiences for the whole family.

Våtrom:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja. Montert nytt blandebatteri til dusj i leilighet A. Utført av Karl T Hansen & sønn. Autorisert fagmann fra Drangedal.
Dokumenter fra de som utførte arbeidet kan fremskaffes av fagmann på forespørsel.
- Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja. Utført av Karl T Hansen & Sønn.

- Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja. Byttet to lys spotter; En på leilighet B, og en på leilighet C.
Dokumenter fra de som utførte arbeidet kan fremskaffes av fagmann, eller i boligmappa.

Planer og offentlige godkjenninger:
- Kjenner du til om det er forslag eller vedtatte reguleringsplaner/andre planer, nabovarsler/byggegodkjenninger/byggeplaner eller andre offentlige vedtak som kan medføre endinger i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja. Det ble for et par år tilbake godkjent bygging på nabotomt, men det ser ikke ut til å skje noe der. Ville uansett ikke tatt utsikt av betydning for hytta vår. Det ville påvirket noen av naboenes utsikt negativt, og vi har sammen med naboer klaget kommunen.

Området er regulert til fritidsbebyggelse. Hyttefelt H1 i Reguleringskart.

Byggevedtak i området:
233044 - Dispensasjon for oppføring av to enkle fritidsboliger.
22/22289-2 - Dispensasjon for oppføring av carport Gbnr 44/423.

Reguleringsplaner:
20070002 - Endelig vedtatt arealplan 21.06.07, Grønlihallen, gnr. 44, bnr. 133. Formål - Turvei og fritidsbebyggelse.

For dem som ønsker mer informasjon om reguleringsplan for Grønlihallen i Drangedal kommune, gnr./bnr. 44/133, bestemmelser og retningslinjer - Kommunedelplan for Gautefallheia 2021-2033 og kommuneplan i Drangedal, etterspør megler.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Eiendommen kan overtas med inventar og løsøre dersom det er ønskelig.

Kommunale avgifter
Kommunale avgifter pr. år kr 30 445,92
Årstall 2025
Eiendomsskatt kr 10 536,-

Sum kommunale avg. for 2025 minus eiendomsskatt.
30 446,- Avløp, vann, feiing og renovasjon.

Prognose for inneværende år, minus eiendomsskatt:
25 945,- Avløp, vann, feiing, renovasjon og forbruk.

Velforening
Velforening: Rytterspranget Hytteforening

Formål: Ivaretakelse av felles interesser for hytte-/områdeeiere.

Årsmelding 2025:
- Det ble gjort mye godt arbeid i 2024 med søppelboden, i skiløypen, fartsreduserende tiltak, påskeskirenn mm. som gjør at det var mindre behov for større aktiviteter i 2025.
- Fartsreduserende tiltak (utplassert flere blomsterkasser i Rytterveien og på øvre del av Rytterspranget Terrasse)
- Utarbeidet og distribuert informasjons-/velkomstpakke til alle hytter på Rytterspranget.
- Styret har vært representert på informasjonsmøtet med Drangedal kommune, hatt jevnlig dialog med Løypelaget, Fjellstø og Gautefall velforening.

Veilag:
Det er pliktig medlemskap i veilaget, som sørger for vedlikehold og snømåking av veien.

Velforeningskontigent pr. år kr 500,-

Vei, vann og avløp
Feiegebyrer pr. år kr 525,-
Vannavgift pr. år kr 11 636,22
Tømmeavgift pr. år kr 13 641,78

Det er pliktig medlemskap i veilaget, som sørger for vedlikehold og snømåking av veien.

Andre utgifter
Strømforbruk i kWh 37172

Strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen.

Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Primær formuesverdi kr 526 434,-
Formuesverdi årstall 2025

Formuesverdi på fritidseiendom ifølge siste skattemelding. Med forbehold om endringer fra 2026.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven.

Eiendommen overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10.000,- (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2 pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordring om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter forbundet med juridisk bistand, fagkyndig uttalelse og saksomkostninger. Forsikring er valgfri og pris er oppgitt i salgsoppgaven,

Forsikringen er meglet frem av Söderberg & Partners og er plassert hos Gar-Bo Försäkring AB. Skadebehandlingsselskapet er Crawford & Company.

Les mer om forsikringen i vedlagte materiell eller på https://eiendom.soderbergpartners.no/

Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar honorar for hver forsikringsavtale som formidles.

Boligkjøperforsikring kan kun tegnes av privatpersoner som kjøper bolig til eget formål, og gjelder ikke for foretak eller næringsbygg.

Odelsrett
Det hefter ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, og omsetning vil ikke medføre boplikt.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens arealangivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsføringstidspunktet. Når arealet måles tas det ikke hensyn til om arealet er lovlig oppført eller om bruken er lovlig, bruksendringer, lysforhold eller andre sikkerhetsmangler.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Omnummerering Ved Kommuneendring - Tinglyst dato 01.01.20
Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering Ved Kommuneendring - Tinglyst dato 01.01.24
Omnummerering ved kommuneendring

Registrering Av Grunn - Tinglyst dato 22.10.08
Registrering av grunn